domingo, 1 de febrero de 2009

NPGC - Normas de Registro y Valoración - Arrendamientos y otras operaciones de naturaleza similar

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Arrendamientos y otras operaciones de naturaleza similar

Se entiende por arrendamiento, a efectos de esta norma, cualquier acuerdo, con independencia de su instrumentación jurídica, por el que el arrendador cede al arrendatario, a cambio de percibir una suma única de dinero o una serie de pagos o cuotas, el derecho a utilizar un activo durante un periodo de tiempo determinado, con independencia de que el arrendador quede obligado a prestar servicios en relación con la explotación o mantenimiento de dicho activo.
La calificación de los contratos como arrendamientos financieros u operativos depende de las circunstancias de cada una de las partes del contrato por lo que podrán ser calificados de forma diferente por el arrendatario y el arrendador.
1. Arrendamiento financiero
• 1.1. Concepto Cuando de las condiciones económicas de un acuerdo de arrendamiento, se deduzca que se transfieren sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo objeto del contrato, dicho acuerdo deberá calificarse como arrendamiento financiero, y se registrará según los términos establecidos en los apartados siguientes.
En un acuerdo de arrendamiento de un activo con opción de compra, se presumirá que se transfieren sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad, cuando no existan dudas razonables de que se va a ejercitar dicha opción. También se presumirá, salvo prueba en contrario, dicha transferencia, aunque no exista opción de compra, entre otros, en los siguientes casos:
a) Contratos de arrendamiento en los que la propiedad del activo se transfiere, o de sus condiciones se deduzca que se va a transferir, al arrendatario al finalizar el plazo del arrendamiento.
b) Contratos en los que el plazo del arrendamiento coincida o cubra la mayor parte de la vida económica del activo, y siempre que de las condiciones pactadas se desprenda la racionalidad económica del mantenimiento de la cesión de uso.
El plazo del arrendamiento es el periodo no revocable para el cual el arrendatario ha contratado el arrendamiento del activo, junto con cualquier periodo adicional en el que éste tenga derecho a continuar con el arrendamiento, con o sin pago adicional, siempre que al inicio del arrendamiento se tenga la certeza razonable de que el arrendatario ejercitará tal opción.
c) En aquellos casos en los que, al comienzo del arrendamiento, el valor actual de los pagos mínimos acordados por el arrendamiento suponga la práctica totalidad del valor razonable del activo arrendado.
d) Cuando las especiales características de los activos objeto del arrendamiento hacen que su utilidad quede restringida al arrendatario.
e) El arrendatario puede cancelar el contrato de arrendamiento y las pérdidas sufridas por el arrendador a causa de tal cancelación fueran asumidas por el arrendatario.
f) Los resultados derivados de las fluctuaciones en el valor razonable del importe residual recaen sobre el arrendatario.
g) El arrendatario tiene la posibilidad de prorrogar el arrendamiento durante un segundo periodo, con unos pagos por arrendamiento que sean sustancialmente inferiores a los habituales del mercado.
• 1.2. Contabilidad del arrendatario El arrendatario, en el momento inicial, registrará un activo de acuerdo con su naturaleza, según se trate de un elemento del inmovilizado material o del intangible, y un pasivo financiero por el mismo importe, que será el menor entre el valor razonable del activo arrendado y el valor actual al inicio del arrendamiento de los pagos mínimos acordados, entre los que se incluye el pago por la opción de compra cuando no existan dudas razonables sobre su ejercicio y cualquier importe que haya garantizado, directa o indirectamente, y se excluyen las cuotas de carácter contingente, el coste de los servicios y los impuestos repercutibles por el arrendador. A estos efectos, se entiende por cuotas de carácter contingente aquellos pagos por arrendamiento cuyo importe no es fijo sino que depende de la evolución futura de una variable. Adicionalmente, los gastos directos iniciales inherentes a la operación en los que incurra el arrendatario deberán considerarse como mayor valor del activo. Para el cálculo del valor actual se utilizará el tipo de interés implícito del contrato y si éste no se puede determinar, el tipo de interés del arrendatario para operaciones similares.
La carga financiera total se distribuirá a lo largo del plazo del arrendamiento y se imputará a la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio en que se devengue, aplicando el método del tipo de interés efectivo. Las cuotas de carácter contingente serán gastos del ejercicio en que se incurra en ellas.
El arrendatario aplicará a los activos que tenga que reconocer en el balance como consecuencia del arrendamiento los criterios de amortización, deterioro y baja que les correspondan según su naturaleza y a la baja de los pasivos financieros lo dispuesto en el apartado 3.5 de la norma sobre instrumentos financieros.
• 1.3. Contabilidad del arrendador El arrendador, en el momento inicial, reconocerá un crédito por el valor actual de los pagos mínimos a recibir por el arrendamiento más el valor residual del activo aunque no esté garantizado, descontados al tipo de interés implícito del contrato.
El arrendador reconocerá el resultado derivado de la operación de arrendamiento según lo dispuesto en el apartado 3 de la norma sobre inmovilizado material, salvo cuando sea el fabricante o distribuidor del bien arrendado, en cuyo caso se considerarán operaciones de tráfico comercial y se aplicarán los criterios contenidos en la norma relativa a ingresos por ventas y prestación de servicios.
La diferencia entre el crédito contabilizado en el activo del balance y la cantidad a cobrar, correspondiente a intereses no devengados, se imputará a la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio en que dichos intereses se devenguen, de acuerdo con el método del tipo de interés efectivo.
Las correcciones de valor por deterioro y la baja de los créditos registrados como consecuencia del arrendamiento se tratarán aplicando los criterios de los apartados 2.1.3 y 2.9 de la norma relativa a los instrumentos financieros.
2. Arrendamiento operativo
Se trata de un acuerdo mediante el cual el arrendador conviene con el arrendatario el derecho a usar un activo durante un periodo de tiempo determinado, a cambio de percibir un importe único o una serie de pagos o cuotas, sin que se trate de un arrendamiento de carácter financiero.
Los ingresos y gastos, correspondientes al arrendador y al arrendatario, derivados de los acuerdos de arrendamiento operativo serán considerados, respectivamente, como ingreso y gasto del ejercicio en el que los mismos se devenguen, imputándose a la cuenta de pérdidas y ganancias.
El arrendador continuará presentando y valorando los activos cedidos en arrendamiento conforme a su naturaleza, incrementando su valor contable en el importe de los costes directos del contrato que le sean imputables, los cuales se reconocerán como gasto durante el plazo del contrato aplicando el mismo criterio utilizado para el reconocimiento de los ingresos del arrendamiento.
Cualquier cobro o pago que pudiera hacerse al contratar un derecho de arrendamiento calificado como operativo, se tratará como un cobro o pago anticipado por el arrendamiento que se imputará a resultados a lo largo del periodo de arrendamiento a medida que se cedan o reciban los beneficios económicos del activo arrendado.
3. Venta con arrendamiento financiero posterior
Cuando por las condiciones económicas de una enajenación, conectada al posterior arrendamiento de los activos enajenados, se desprenda que se trata de un método de financiación y, en consecuencia, se trate de un arrendamiento financiero, el arrendatario no variará la calificación del activo, ni reconocerá beneficios ni pérdidas derivadas de esta transacción. Adicionalmente, registrará el importe recibido con abono a una partida que ponga de manifiesto el correspondiente pasivo financiero.
La carga financiera total se distribuirá a lo largo del plazo del arrendamiento y se imputará a la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio en que se devengue, aplicando el método del tipo de interés efectivo. Las cuotas de carácter contingente serán gastos del ejercicio en que se incurra en ellas.
El arrendador contabilizará el correspondiente activo financiero de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 1.3 de esta norma.
4. Arrendamientos de terrenos y edificios
Los arrendamientos conjuntos de terreno y edificio se clasificarán como operativos o financieros con los mismos criterios que los arrendamientos de otro tipo de activo.
No obstante, como normalmente el terreno tiene una vida económica indefinida, en un arrendamiento financiero conjunto, los componentes de terreno y edificio se considerarán de forma separada, clasificándose el correspondiente al terreno como un arrendamiento operativo, salvo que se espere que el arrendatario adquiera la propiedad al final del periodo de arrendamiento.
A estos efectos, los pagos mínimos por el arrendamiento se distribuirán entre el terrero y el edificio en proporción a los valores razonables relativos que representan los derechos de arrendamiento de ambos componentes, a menos que tal distribución no sea fiable, en cuyo caso todo el arrendamiento se clasificará como financiero, salvo que resulte evidente que es operativo.

martes, 4 de noviembre de 2008

ARRENDAMIENTOS: EL DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA.

Es fácil convenir que una situación de crisis económica como la que atravesamos tiene múltiples consecuencias jurídicas y de muy diversos aspectos. Así, no son pocas las referencias que escuchamos o leemos sobre el aumento de la morosidad bancaria y el impago de los préstamos y las hipotecas. También está a la orden del día la situación de concurso de acreedores, antes conocida como quiebra y suspensión de pagos) a la que se ven avocadas muchas empresas.
Y otra consecuencia importante, y de indudable repercusión económica y social, es, sin lugar a dudas, el aumento de la morosidad en las relaciones arrendaticias, o dicho de otro modo, el incremento en el número de inquilinos que dejan de pagar el alquiler de las viviendas o locales que ocupan.
¿Y que puede hacer el propietario/a de la finca alquilada en este caso?
Para dar respuesta a esta pregunta lo primero que tenemos que tener en cuenta es que la Ley 29/1994, de Arrendamiento Urbanos, considera, en su artículo 27.2, la falta de pago de la renta como causa de resolución del contrato de arrendamiento, al señalar que el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por “La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.”
En la misma línea, el artículo 35 de la LAU, que se refiere a los arrendamientos para uso distinto a vivienda, se remite al artículo 27.2 para establecer como causa de resolución del contrato la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
Ya tenemos claro que la falta de pago de la renta permite resolver el contrato de arrendamiento, pero ¿cómo se realiza de forma práctica esta resolución?. O dicho de otro modo, ¿qué tiene que hacer el arrendador para recuperar la posesión de su finca y, en su caso, cobrar las cantidades que le adeudan?.
El propietario/a de una finca alquilada, para poder resolver efectivamente el contrato y recuperar la posesión tiene que interponer una demanda de juicio verbal de desahucio, en la que solicitará que el Juez declare resuelto el contrato y ordene el desalojo de la finca, pudiendo reclamar también, en el mismo procedimiento, el abono de las rentas arrendaticias pendientes de pago y las que se vayan acumulando hasta el efectivo desalojo de la finca.
Resulta conveniente, antes de presentar una demanda de desahucio, que se requiera al inquilino para que pague las rentas pendientes y desaloje la finca, lo cual puede hacerse mediante telegrama, correo certificado con acuse de recibo o burofax, que es más barato y tiene el mismo valor legal que un requerimiento mediante Notario.
El Juicio Verbal de desahucio, aunque quizás próximamente sufra modificaciones, es un procedimiento diseñado por la LEC 1/2000, de 7 de Enero, para resolver los contratos de arrendamiento por falta de pago y devolver al propietario la posesión de la finca alquilada de una manera más o menos rápida, obteniendo una sentencia que condenará al inquilino a desalojar la finca y a abonar las rentas adeudadas y las costas judiciales (gastos de abogado y procurador); ya que su intervención en ese procedimiento es obligatoria.
Una vez presentada la demanda de desahucio, el Juzgado la notificará al inquilino y lo citará para comparecer a juicio, señalándole ya en la propia citación la fecha en la que se procederá al desalojo de la vivienda, si finalmente resulta condenado; que es lo que se conoce como el lanzamiento.
Asimismo, y en relación con la notificación de la demanda al inquilino, resulta conveniente señalar que la Ley de Enjuiciamiento Civil permite al arrendatario demandado continuar ocupando la finca si, una vez se le notifica la demanda, paga o consigna judicialmente el importe de las rentas que debe, tanto las que se le reclaman en la demanda como las que adeude hasta el momento efectivo del pago. Pero es conveniente saber que ello sólo tendrá efecto si el pago o consignación se realiza antes del día señalado para el juicio.
Esta posibilidad de continuar con el arrendamiento y paralizar el desahucio se denomina enervación de la acción de desahucio; y sólo podrá realizarse una vez por cada contrato de arrendamiento
Asimismo, sólo podrá llevarse a cabo la enervación del desahucio si el propietario no ha requerido fehacientemente al arrendatario el pago de las rentas debidas con al menos dos meses de antelación a la interposición de la demanda. Si el arrendador ha efectuado dicho requerimiento y el inquilino no ha pagado la deuda antes de la presentación de la demanda, el desahucio ya no se podrá enervar. Por ello insistíamos antes, desde el punto de vista del propietario, de la conveniencia de realizar un requerimiento previo de pago, porque con ello evitaremos que, una vez que hemos iniciado el procedimiento judicial y hemos incurrido en los gastos de abogado y procurador, pueda venir el inquilino y enervar la acción de desahucio, dejando sin efecto nuestra demanda.
Si el inquilino no hace uso de la posibilidad de enervar el desahucio, se celebrará el juicio. Respecto del juicio, es importante tener presente que en los juicios de desahucio sólo se permitirá al inquilino demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, pero no realizar cualquier otro tipo de alegaciones.
Una vez se haya celebrado el juicio, se notificará a las dos partes la sentencia y, si resulta condenatoria, el propietario podrá solicitar que se lleve a cabo el desalojo de la finca, que, como hemos dicho, se denomina lanzamiento, y que ya tiene una fecha señalada.
El lanzamiento es el procedimiento previsto para llevar a cabo el desalojo de la finca y ésta quede libre y sea devuelta a su propietario, si el inquilino no quiere marcharse voluntariamente.
El lanzamiento lo lleva a cabo la Comisión Judicial (los funcionarios judiciales enviados por el Juez para dicha labor), acompañada del Procurador que representa al propietario de la finca y, en su caso, también del Abogado que lo defiende.
Será necesario que el propietario garantice, el día y hora señalados para el lanzamiento, la presencia de un cerrajero; que será quien se ocupe de abrir la puerta de la finca y de cambiar la cerradura, una vez haya sido desalojada la vivienda.
El día y hora señalados por el Juzgado para llevar a cabo el lanzamiento, las personas anteriormente señaladas acudirán a la finca a desalojar y comprobarán, llamando a la puerta, si la vivienda o local están ocupados.
Si la finca estuviese ocupada, el funcionario judicial comunicará a los ocupantes que se va a proceder al lanzamiento por haberlo ordenado el Juzgado, y les requerirá para que abandonen el inmueble de forma inmediata. Si los ocupantes se negasen a abandonar la finca, la Comisión Judicial solicitará la intervención de los cuerpos de seguridad - la Policía -; que procederán al desalojo forzoso de los ocupantes del inmueble.
Si el inmueble está desocupado, la Comisión Judicial autorizará al cerrajero contratado por el propietario a abrir la puerta y cambiar la cerradura.
Una vez abierto el inmueble, la Comisión Judicial, acompañada por el propietario y su Procurador, revisará el mismo para comprobar si falta algún elemento de mobiliario o si el inquilino ha causado desperfectos en la finca. Si se diesen estas circunstancias, se hará constar en el acta de lanzamiento que redactará la Comisión Judicial.
El acta será firmada por el funcionario judicial que la redacta, el Procurador del propietario y el cerrajero que haya intervenido en el lanzamiento. Con la firma del acta se da por finalizada la diligencia de lanzamiento, haciendo se entrega de las nuevas llaves al propietario, que queda así restituido en su posesión del inmueble.
Asimismo, si al entrar al inmueble se encontrasen allí bienes del inquilino porque no han sido retirados por éste, es importante saber que dichos bienes se consideran por ley, a todos los efectos, como bienes abandonados; pudiendo el propietario hacer lo que estime conveniente con ellos.
Por último, señalar que el hecho de que se realice el lanzamiento o desalojo de la vivienda no impide que el propietario pueda también, si la sentencia así lo establece, intentar cobrar al inquilino demandado las cantidades que le adeude en concepto de rentas, lo que tendrá que hacer ejecutando la sentencia y solicitando las medidas de embargo que resulten oportunas.


Fdo.- Antonio Millán Callado.
Abogado ejerciente y Master en práctica jurídica.

martes, 30 de septiembre de 2008

Arrendamientos y otras operaciones de naturaleza similar

Arrendamiento financiero

Un arrendamiento se califica de esta forma cuando se transfieren sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo objeto del contrato.

Se presume esta transferencia de riesgos y beneficios cuando, existiendo una opción de compra, no existan dudas razonables de que ésta se va a ejercitar.

También se presume esta transferencia, aunque no exista opción de compra, en los siguientes casos:

a. La propiedad del activo se transfiere al arrendatario al finalizar el plazo del arrendamiento.
b. El período de alquiler coincide o cubre la mayor parte de la vida económica del activo.
c. Al comienzo del arrendamiento, el valor actual de los pagos mínimos acordados supone la práctica totalidad del valor razonable del activo arrendado.
d. Se trata de activos muy específicos que hacen que su utilidad quede restringida al arrendatario.
e. En caso de cancelación del contrato las pérdidas derivadas para el arrendador son asumidas por el arrendatario.
f. Las fluctuaciones en el valor razonable del importe residual recaen sobre el arrendatario.
g. El arrendatario puede prorrogar el arrendamiento durante un segundo periodo con unos pagos sustancialmente inferiores a los habituales del mercado.

El arrendatario registrará un activo de acuerdo con su naturaleza y un pasivo financiero por el mismo importe (el menor entre valor razonable del activo arrendado y el valor actual de los pagos mínimos acordados durante el plazo del arrendamiento, calculados al inicio del mismo). La carga financiera total se distribuirá a lo largo del plazo del arrendamiento y se imputará a la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio en que se devengue, aplicando el método del tipo de interés efectivo.

El arrendador reconocerá el resultado derivado de la operación de acuerdo con los criterios contenidos en la norma relativa a ingresos por ventas y prestación de servicios si es el fabricante o distribuidor del bien arrendado o de acuerdo con los criterios de la norma sobre inmovilizado material, en el resto de los casos. Los intereses se imputarán a la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio en que se devenguen, de acuerdo con el método del tipo de interés efectivo.

Arrendamiento operativo
El arrendador conviene con el arrendatario el derecho a usar un activo durante un período de tiempo determinado, a cambio de percibir un importe único o una serie de pagos o cuotas.

Los ingresos y gastos, correspondientes al arrendador y al arrendatario, derivados de este tipo de contratos serán considerados, respectivamente, como ingreso y gasto del ejercicio en el que los mismos se devenguen.

Cualquier cobro o pago que se haga al contratar un arrendamiento operativo se tratará como un cobro o pago anticipado y se imputará a resultados a lo largo del período del arrendamiento.

Venta con arrendamiento financiero posterior
Cuando de las condiciones económicas de una enajenación, conectada al posterior arrendamiento de los activos enajenados, se desprenda que se trata de un método de financiación, se considerará arrendamiento financiero, y en consecuencia, el arrendatario no variará la calificación del activo, ni reconocerá beneficios ni pérdidas derivadas de esta transacción y registrará el importe recibido con abono a una partida que ponga de manifiesto el correspondiente pasivo financiero.